foto van woonwijk in gemeente Wageningen

Regionale samenwerking pakt ‘mismatch’ in middenhuur aan

Regio Foodvalley is een aantrekkelijke regio om te wonen. Dat is een belangrijke voorwaarde voor werknemers die zich hier willen vestigen, zo wordt benadrukt in de Strategische Agenda. De woningmarkt trekt aan: de verkoopprijzen en transacties blijven ieder jaar toenemen. Er is schaarste in alle woningsegmenten en de wachtlijsten voor de sociale huur lopen op. Er is ook te weinig aanbod voor de middenhuur. En dat belemmert de doorstroming in de woningmarkt. Als onderdeel van de regionale woonagenda is de situatie in kaart gebracht en zijn aanbevelingen gedaan om de voorraad aan middenhuurwoningen te vergroten.

Er zijn steeds meer berichten over scheefhuren en dat de woningmarkt op slot zit. Dat speelt niet alleen in de Randstad. De druk op het middendeel van de woningmarkt – huren tussen de 700 en 900 euro per maand – wordt steeds groter, dat is een landelijke trend. Binnen Regio Foodvalley heeft niet elke gemeente hier mee te maken. In gemeentes als Barneveld en Nijkerk is de verhouding en samenstelling van de bevolking zodanig dat er eerder wordt gekozen voor een koopwoning dan voor middenhuur. Maar in Wageningen is er juist veel vraag naar. Vanwege de WUR en bedrijven en kennisinstituten, waar veel expats werken, is er behoefte aan tijdelijke bewoning.

Dat merkt ook Miranda Hornes van KeyGene, een Wagenings bedrijf dat is gespecialiseerd in plantenbiotechnologie. Zij is verantwoordelijk voor onder andere de huisvesting van nieuwe medewerkers. “Onze medewerkers komen overal vandaan, zowel uit de regio als uit het buitenland”, zegt Hornes. “Met name buitenlandse medewerkers die hier nieuw komen werken, willen we eerst even laten ‘landen’ en een veilige basis bieden. Het kopen van een woning is dan zeker nog niet aan de orde.” Bovendien zijn sommige mensen of gezinnen hier maar tijdelijk en komt koop überhaupt niet aan de orde.

KeyGene heeft één gemeubileerd appartement om nieuwe medewerkers in op te vangen, dus die is vaak bezet of voldoet niet aan de behoeftes. Er beginnen jaarlijks tien tot twintig nieuwe mensen bij het bedrijf. Die moeten bij voorkeur wonen in Wageningen. Miranda Hornes: “Nieuwe medewerkers die uit het buitenland komen, verblijven het liefst op loopafstand van ons bedrijf. Want de aanschaf van een auto is wel een erg grote investering bij de start van een nieuwe baan. Sommige expats moeten zelfs eerst nog leren fietsen!”

Tussenstap

Maar het zijn niet alleen expats die de vraag naar middenhuur zo doen stijgen, zegt Cindy van Soest, programmaregisseur Wonen en Vastgoed bij Gemeente Wageningen. “Een andere specifieke groep vormen senioren die hun huis verkopen om op hun oude dag te kiezen voor luxere huur. Door vergrijzing zal die groep alleen maar toenemen.”

Anne Janssen, wethouder Wijken, Wonen en Cultuur van de gemeente Wageningen: “Je moet middenhuur ook zien als een ‘tussenstap’ in de wooncarrière. Vooral voor mensen met een middeninkomen, die niet willen of kunnen kopen, is middenhuur interessant. Middenhuur zorgt er bovendien voor dat mensen met een middeninkomen die in een sociale huurwoning wonen, kunnen verhuizen. Sociale huurwoningen komen zo vrij voor de mensen met lagere inkomens. Meer middenhuurwoningen in een woonwijk geeft daarbij meer diversiteit in de wijk.”

Lokale verschillen

Uit onderzoek van Companen blijkt dat in totaal de vraag naar middenhuurwoningen in de Regio Foodvalley ongeveer 850 per jaar is, zo laat Van Soest zien. Om de ‘mismatch’ op de markt op te vangen zijn gemiddeld zo’n 100 tot 250 woningen per jaar extra nodig. Er zijn wel lokale verschillen. Dat vraagt om een goede regionale aanpak en samenwerking tussen investeerders, woningcorporaties en gemeenten, zo blijkt uit rapportage over de Aanpak Regioproject Middenhuur – waarin ook Regio Foodvalley en Stichting Vastgoedmonitor participeren.

De gemeenten hebben wel een aantal instrumenten om op te sturen, zoals bestemmingsplannen, exploitatieplannen of de zogenaamde anterieure overeenkomst over segment, prijs en grootte van woningen. “Mede daardoor wordt in Wageningen in de nieuwbouw vijftien procent van de woningen ontwikkeld voor de middenhuur”, zegt Anne Janssen. “Het is belangrijk dat die woningen ook voor langere tijd beschikbaar zijn voor huur, dus daar willen we afspraken over maken via een doelgroepenverordening. Daarin staat dat de woning voor tien of vijftien jaar verhuurd moet worden voordat die eventueel wordt verkocht. Ook worden in een dergelijke verordening afspraken gemaakt over de hoogte van de huurprijs.”

Strategisch beraad

Maar er is meer nodig dan afspraken om de middenhuur te bevorderen, zo blijkt uit de aanbevelingen die in de regioaanpak naar voren komen. Daarin staat onder andere: bouw flexibel om te kunnen inspelen op veranderingen in de markt, breng variatie aan in huurprijzen (bedien ook het segment net boven de sociale huurgrens), maak de acceptatienormen van verhuurders voor middenhuur flexibeler en soepeler, ga samenwerken en maak beleid voor middenhuur op de langere termijn. En dat is ook wat er nu gebeurt, zegt Janssen. “In 2020 beginnen we met een strategisch beraad waaraan projectontwikkelaars, woningcorporaties en gemeenten deelnemen. Na het onderzoek dat in de regioaanpak is gedaan, kunnen we nu stappen gaan maken.”

Dit is een artikel uit Groei #4. Download Groei #4 (en eerdere edities) via deze link.

Naar overzicht